[摘要] 就在人们热切盼望3月1日正式实施的不动产登记带来楼市抛售潮、房价大跌之时，突如其来的降息让不少人联想起上次央行降息带来的楼市回暖。
就在人们热切盼望3月1日正式实施的不动产登记带来楼市抛售潮、房价大跌之时，突如其来的降息让不少人联想起上次央行降息带来的楼市回暖。
本就令人捉摸不透的中国楼市，在2015年的前景变得更加扑朔迷离。
“不动产统一登记实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。
蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。
不过，笔者采访发现，大规模抛售二手房的现象并没有明显出现。
在北京，有中介告诉笔者也有二手房降价出售，但是很难定性为“房叔房婶”抛售。
中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
降息刺激楼市？
2月28日晚间，中国人民银行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。去年年底的降息刺激了购房者和房地产业内的敏感神经，让中国楼市在2014年后两个月翘尾收官。本次降息将在多大程度上影响中国楼市的走向？
上海中原地产研究总监宋会雍称，就在去年11月21日央行突然宣布降息后，11月下半月成交出现戏剧性的一幕。中原地产监测的40个重点城市数据显示，11月后一周新房成交面积较11月前三周的平均水平上升5%，其中一线城市成交上升20%，部分二线城市的新房成交量增幅也超过两成。后一周楼市的翘尾效应使得11月的市场成交量一举超过“金九银十”的销量。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，根据国家统计局数据，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，创年内新高。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于平均水平。
在降息的刺激作用下，一线城市房价率先反弹。据国家统计局测算，2014年12月份，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%；其他城市的房价环比降幅亦继续收窄。且房价止跌企稳的态势一直持续至今。
但银行人士提醒，央行宣布降息后，个人房贷利率不会立即下调。例如，去年11月21日央行宣布降息后，中国农业银行上海分行在2015年1月1日才宣布调整个人房贷年利率。“我们还要等待总行的通知，需要一定时间调整利率。”
开发商酝酿涨价？
降息固然可以降低买方成本，但同时也降低了开发商的融资成本。在此情况下，开发商还会持续以价换量吗？
沪一家大型房企高管告诉笔者，“年初市场有好转迹象，本来就酝酿涨价，现在央行降息让我们‘腰杆’更硬了，除非是少数长期滞销楼盘，像去年降价跑量的可能性不大。”
国家统计局数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金比上年下降0.1%，而2013年为增长26.5%.开发商由“财大气粗”变成“囊中羞涩”可见一斑。
面对3月政策层面的风向扭转，新房行情也正发生变化。降息首日，笔者在上海走访多个售楼处发现，多个楼盘酝酿在3月涨价。实际上，早在降息之前，很多房企已经尝试缓慢涨价。在沈阳，一些大型房企如万科、恒大、中海或高调或悄声涨价；而在一些重点城市，如上海、深圳、杭州、重庆等地，涨价潮也已“暗流涌动”。
土地价格的节节上涨也在推升着房价预期。中原地产统计显示，从2012年7月至2015年1月，北京公开出让的土地中，楼面价超过2.5万元／平方米的地块就有60余块之多，楼面价每平方米3万元以上的有近30块，多数尚未入市。多数开发商认为，房价迎来上涨只是时间问题。
拐点已经出现？
虽然目前买卖双方的观望氛围依然较浓，但不可否认的是，随着去年四季度以来各地对限购政策、房贷政策和首套房认定政策进行调整，国内大城市房产成交稳步回升。
国家统计局近日公布的“2015年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，步入2015年，房价开始显现止跌迹象。其中，一线城市整体房价率先出现反弹，部分重点城市的新楼盘价格也开始“低开高走”。房价已现抬头，2015年楼市或缓慢步入复苏通道。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价环比总体略有下降，城市间呈现分化。房价持平和上涨的城市主要集中在一、二线城市；房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。
上海易居研究院研究员严跃进认为，随着市场去库存速度的加快，使得房企降价促销、以价换量的动力开始减弱。这很可能意味着本轮房地产短周期的库存拐点已经出现。随着市场看涨预期增强，城市限购政策放松等，都会带动房价步入新一轮的上涨。
不过，也有专家提醒，购房者不应被开发商的“激动喊话”冲昏头脑。降息在一定程度上或将刺激楼市反弹，且一线和部分二线楼市成交量在短期内将会提振，但由于诸多城市库存依然高企，加之土地消化周期过长，需求过度透支，房价调整尚未到位。因此，在没有货币供应或信贷增长的情况下，单纯的降息对未来几个月房价的影响不大。
王立彬 杜宇 何雨欣
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