[摘要] 据测算，全国商品房去库存周期为２．５年，较５月末下降了０．２年。上半年，房地产投资增速也出现“冲高回落”态势。
■刘卫民 国务院发展研究中心市场经济研究所研究员
随着一系列“去库存”政策措施逐步发挥作用，商品房待售面积连续４个月下降，６月末，待售商品房面积７．１亿平方米。据测算，商品房去库存周期为２．５年，较５月末下降了０．２年。上半年，房地产投资增速也出现“冲高回落”态势。１—６月份，房地产开发投资完成额为４．７万亿元，累计同比增速６．１％，增速较１—５月份下降了０．９个百分点，６月份，房地产开发投资完成额当月同比增速为３．５％，较５月份下降３．１个百分点。
从影响后续房地产投资的主要因素看：，受前期住房需求集中释放和基数效应影响，销售面积同比增速下降，这将阻碍项目回款速度，降低房地产投资持续性的支撑力度。１—６月份，商品房销售面积同比增速２７．９％，较１—５月份下降了５．３个百分点。第二，房地产开发资金来源中，不仅个人按揭贷款增速放缓，而且面向开发企业的国内贷款增速也出现回落。１—６月份，国内贷款同比增速仅为１％，较１—５月份下降了１．３个百分点。第三，上半年部分销售热点城市和区域开始收紧房地产调控政策，也将降低市场热度，而大量三、四线城市的库存水平仍然相对较高，如在百城市房价同比数据中，仍有４０％左右的三、四城市房价处于同比下降状态，市场情况较为疲软。第四，在实物建设指标方面，１—６月份商品房竣工面积增速比新开工面积增速高出５．１个百分点，导致施工面积增速持续回落，这也表明，实物建设规模难以支持房地产投资增速大幅回升。
综合这些先行指标初步判断，下半年，房地产投资增速仍将面临继续回落的压力。值得注意的是，近期由于一线城市土地供给紧缺，部分开发企业将拿地重点转向部分二线城市，导致二线城市土地溢价率明显提高，如６月份二线城市土地溢价率达到６３．６％，较上年同期高出４０多个百分点，这无疑将增加项目运营的成本压力和区域市场风险。
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