[摘要] “思睿通观，学者善思、善通、善行也”，思睿行作为一个落地揭阳的来自深圳的地产营销代理公司，以专业、高效、创新闻名业界，深耕普宁地产圈多年，有过许多成功操盘经验。本期揭阳房天下《 访谈》专访深圳市思睿行商业地产 顾问有限公司事业四部营销总监柯晓庆，分享他对于这个行业的独到见解。
揭阳房天下讯：“思睿通观，学者善思、善通、善行也”，思睿行作为一个落地揭阳的来自深圳的地产营销代理公司，以专业、高效、创新闻名业界，深耕普宁地产圈多年，有过许多成功操盘经验。本期揭阳房天下《 访谈》专访深圳市思睿行商业地产 顾问有限公司事业四部营销总监柯晓庆，分享他对于这个行业的独到见解。
人物简介：柯晓庆，1981年生人，2003年正式入行，从事地产营销一线工作十多年。现任思睿行事业部营销总监，先后在思睿行参与御景城三期
御景城三期8700元/平方米3.99分南华路与赤华北路交汇处400-176-0760 转 618528开盘、盈泰华府
盈泰华府9000元/平方米4.06分普宁大道与揭神路交汇处西侧400-176-0760 转 831603开盘、和谐家园开盘、汕头潮南区帝璟苑蓄客开盘活动等工作，具有丰富的一手楼盘操盘经验。
揭阳房天下：柯总您好，首先 感谢您在百忙之中抽出时间参与我们新一期《 访谈》的专访！想请问您，作为资深的职业地产经理人，您是从哪一年开始接触房地产事业？是什么样的行业氛围吸引着您？
柯晓庆：我是2003年6月份开始接触房地产营销这一行业的，从业至今10多年了。说起从业经历，要从13年前的揭阳房地产市场情况说起。当年，本地的开发商哪怕开发一个大楼盘也是在路边找一间铺面，门口招牌写着“**售楼处”，有的只是门口放块木板，写上“售楼处”和电话，售楼员就一两个阿姨或阿叔。
早吸引我从事这一行业的是 家进入揭阳地产市场的深圳地产销售代理公司，在《揭阳日报》上打了 幅招聘广告“诚聘置业顾问，男女不限，年龄20-35岁……”，我那时是刚刚20出头的小伙子，感觉到这应该是一种高大上的职业，正在建筑工地打杂的我请假回家换一身正装就去售楼处面试，从此开始一个新的人生历程。从业以来，我看到了揭阳房价一路攀升，销售手段日新月异地出现。正是这种充满变革与挑战的行业氛围，深深吸引着我一路走到现在。
揭阳房天下：近几年揭阳楼市变化颇大，想必您感受很深，能跟我们分析一下，近几年揭阳地产的发展过程中经历了什么重要的变化吗？
柯晓庆：揭阳楼市的变化，首先是体现在本地开发商经营理念的转变上。以前的开发商建房子只想到身边的朋友要住什么房我就建什么房，凭少数人的意见定位房子的面积、户型、和小区要建成的样子。通过这十几年的发展，本地的开发商已经相对成熟，更懂得用专业化流程去把握市场。
现在揭阳的开发商老板，不但重视楼盘销售 的打造，更注重销售团队的建设，懂得重用有经验的专业营售经理人操盘。从开发建设的角度来讲，开发商已经不是凭感觉拿地开发，他们开始在拿地之前对市场作调查分析，再根据调查的数据分析来做好产品的定位，结合专业团队的营售手法一起面对市场的竞争。这一点是开发商很大的进步！
在这一点的进步上面，要 感谢坚守在揭阳本地的房地产营销代理公司的引导和付出！他们在业界一度被戏称为“揭阳地产的黄埔军校”。
揭阳房天下：在这些变化发生的过程中，揭阳与普宁两地楼市又各地有什么样的相同点和不同点？这是由什么原因决定的？
柯晓庆：我现在是就职于“深圳市思睿行商业地产 顾问有限公司”，我现在是公司事业四部营销总监。我们也是一家来自深圳的地产营销代理公司，公司前期代理的地产项目主要是普宁的“国际服装城”、“时代 ”“万盛·太阳城”、“万泰·新天地”“万泰·金融 ”、东莞“大朗毛织城”、深圳“双龙汇”、丰顺“蓝天城”商业综合体等几个商业项目的招商和销售，这些年也同时代理了普宁及周边地区多个住宅项目的销售，在普宁代理的楼盘目前已经有10多个。目前公司专业从事一手楼代理的人员就有100多人，我们对普宁的房地产市场是熟悉的。
刚刚您问到揭阳和普宁这两地的相同点和不同点在哪里？首先，相同之处在于营销理念的进步！不同之处在于两地的人口基数和人均消费能力的不同。普宁城市级别虽小，但产业发达，人口基数大，普宁城区人口有70多万，且人群高度集中，凝聚了较好的商业圈的自然形成。普宁现在的年GDP达到600亿元，是一个不可小觑的地方！普宁的服装纺织行业，中药材市场，在举足轻重，用我们销售员口里的话说，“这里的土壕比较多！”到目前为止，豪宅的大面积园心套房总是供不应求，我们公司代理的目前普宁大的花园小区“翔栩•御景城”今年8-11月份每月劲销百套，是正常销售而不是开盘节点。10月份更是卖到112套的销售速度！均价7000多元的小区，越往园心的房越抢手，出手就是200-300平方大房。我们公司代理销售的普宁高铁站旁边的“盈泰华府盈泰华府9000元/平方米4.06分普宁大道与揭神路交汇处西侧400-176-0760 转 831603”楼盘，今年6月21日开盘当天劲销400多套，一开盘即尾盘，且都是纯大面积的豪宅！这就是现在普宁人买房热情，我认为普宁人购房能力不比珠三角差！
另一点不同之处在于 规划上的不同，揭阳人喜欢依榕江而居，普宁人对大南山情有独种。所谓“智者乐水，仁者乐山”，潮汕人的喜好是相同的，但普宁人正按 的规划往高铁东部新城 去建造新的生活。揭阳人也是一路城市向东，往“空港经济区”和“揭东新城”去建造新城区生活圈。各有各的发展主题和对更高生活的追求，同样是城市向东发展，不同之处在于规则上以什么为依托。
揭阳房天下：近两年来，随着碧桂园、恒大等外来大房企涌入揭阳市场，从您的角度，觉得它们的入驻给本地楼市带来了什么样的影响？本地开发商对此竞争压力做出了什么样的反映？
柯晓庆：碧桂园和恒大这样的大企业进入揭阳市场对本地发展是有帮助的，我们不应该害怕竞争，而是要拥抱竞争。本地开发商更应该从中觉醒，看到别人的成功之处在哪里，思考自己如何走出原有固定的思维模式去创新，积极迎接市场必然的竞争。就算他们不打进来，长此以往我们自己也是需要变革创新的，只是大企业的到来把高度竞争的格局提前打开了。本地企业应该做的是想想如何在激烈的市场竞争中突破自己，不走以往的传统经营模式，如何开拓创新地以智慧取胜！这两年我看到本地开发商找代理行合作的越来越多了，说明本地开发商开始思考经营策略的自我突破，这是一个很好的现象！
揭阳房天下：面对着越来越大的竞争压力，市场营销也朝着越来越规范的角度发展，您如何看待这种趋势？
柯晓庆：市场越来越规范也是一个必然的趋势，是本地区楼市走向更健康发展的必经之路。随着超大房企的进入，带来了正规开发模式的局面打开，像工地刚做好围挡还未开工就“售卖楼花”、“边卖边报建”等过去吃香的开发理念可能越来越行不通了，客户因为对开发商开发实力和体验感的对比，开始对老一套的开发方式产生购买的抗性。这一层面的规范转变其实反映了消费者对抗风险意识的提高，对开发商而言也是检验开发实力的一次大洗牌，现在还想在自备开发资金不足情况下就要“四两拔千斤”的时代已经越来越远了。
揭阳房天下：在您的职业生涯过程中，可谓操盘无数。给您印象深的楼盘是哪一个？为什么？
柯晓庆：那就是2016年6月份开盘的盈泰华府盈泰华府9000元/平方米4.06分普宁大道与揭神路交汇处西侧400-176-0760 转 831603。我们坚信“成功不是偶然的，机会永远是偏爱有准备的人”。我们团队进驻该项目售楼 开始，驻场的策划人员首先对周边竞品楼盘了解彻底。根据实际情况对楼盘制定了全盘营销的思路、做好全程有效铺排布局。 开盘时，我们更是把 竞品楼盘的户型，按小区布局排开贴在办公室的墙上，依靠销售员轮流踩盘得来的价格区间写上不同方位的价格进行研究，做到知己知彼的策略研究。开盘准确比对手楼盘低300元每平方的均价面市，实现低开高走，一炮而红！
销售线条方面，我们把执行细节也做得比较到位。每天都有早晚两会，每天团队高喊“超越自我，共创未来”的响亮口号，士气高涨之下开始一天工作的安排。每天早班人员的下班时间之前开晚会总结梳理客户的情况。客户姓名、电话、年龄、看什么广告来的、喜欢哪个户型和楼层、反映哪些问题或建议……这些问题都不能放过，每天晚会经常因梳理客户而错过饭点时间。正因为工作做得细，每次活动之前我们根据团队的拓客或盘客数据都能准确预估第二天会来多少人。开盘当天，我们用电子自动计价单的方式，10秒之内就能快速把客户意向房号的详细“置业计划”清单给到手上做推介促成。售楼处选房区的人流量和销售动线也安排得恰到好处。所以这个项目的开盘很有秩序，客户在现场考虑时间也短，基本属于排队抢购房子。售楼处门口也有足够的地方作为大型的停车场地，还有一块空地作为演出舞台和客户等候区，一切布局都比较合理。我们成功的经验总结是：细节决定成败，创新才有未来！
揭阳房天下：新的城市发展 中，揭阳已经被列为三线城市，近几年城市化发展越来越好，对于揭阳目前的楼市状况您怎么样看待？是否符合一个三线城市的发展规律？
柯晓庆：揭阳不是一个移民城市，流动人口基数小，多以本地居民或本地区农村进城居多。但本地有产业基础，人均消费水平还是比较好的。作为潮汕人还有比较传统的生活观念，比如“多子多福”、“三代同堂”、“大家族群居”观念，这些观念对本地楼市经济有一定的影响。同时，“结婚一定要有一顶大斗笠”的丈母娘经济的拉动在本地也是一个楼市的有力推动器。我觉得这座城市具备了三线城市房地产市场应有的稳定发展的条件。投机炒作的客户固然存在，但自住刚需才是消费的主流。作为一个总人口接近700万的地级市，房地产未来的发展 还很大！
揭阳房天下：随着楼市发展越来越规范化，您所了解到的购房者，买房过程中他的心路历程会经历什么样的改变？在老百姓心目中，对楼市的信心是怎样一步步建立起来的？
柯晓庆：这么多年，我看到的是本地的老百姓无论何时买房都说贵，但还是会买！因为他们有实实在在的需求。随着楼价一路上涨，他们又暗自高兴.。那些怀疑市场的守望者，在一次次失望的等待中后悔不已，后又不得不以更高的价格买楼。可以说，老百姓对本地楼市的信心是在一次次错过之后的觉醒中才建立起来的。
揭阳房天下：从您本身来讲，对揭阳与普宁两地，未来楼市的发展有什么样的期待？
柯晓庆：从 管理理划分上，两地其实是同一个城市。只是以前大家是肩并肩的兄弟县，20年前国务院的一纸公文把揭阳提升为一个家长，所以从普宁人角度来看这问题是不服气的。凭经济实力和未来的发展规划布局，普宁人都心里面多了一份更高的自豪感。所以人们总是把两地分开来对比，但作为一个在普宁发展的揭阳人，我希望两地要互相学习交流，把房地产业在当地做得更上一层楼！普宁商业地产的成功是揭阳需要好好学习的先进模式。揭阳之前的住宅销售的成功经验也可以多带到普宁引导市场的快速发展！
揭阳房天下：对于怀揣梦想在房产界奋斗的一批批年轻人，您作为行业前辈，有什么样的寄语？
柯晓庆：说到这点，我就算是过来了人！做了这么久，今天我也不敢说我在这行有多么成功，但是我对从事这行业依然有梦想，有追求。我对刚入行的年轻人的寄言是：做一行就要爱一行，不要朝三暮四，不要急功近利，更不能浮于表面。少一些浮夸，多一些执着，相信我，选对一行就好好去做，坚持下去就一定会有所成就的！在发展的路上，我们每个人大的障碍是无法突破自己。送上我团队的一句口号给大家：“超越自我，共创未来”！加油！
揭阳房天下：好的，谢谢柯总跟我们分享了这么多有趣且深刻的内容，本期揭阳房天下《 访谈》到这里完满结束，谢谢！
柯晓庆：谢谢！
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